承包人优先受偿权的权利顺位
实务问题
享有优先受偿权的承包人，与其他特殊权利产生冲突时，应当如何处理？主要包括抵押权、消费者购房优先权、与破产相关的优先权顺位。现结合我所办案经验，就该问题作如下简要分析。
关键词
优先受偿权 抵押权 消费者购房优先权 破产
常见观点
承包人优先受偿权由原《合同法》第 286条规定,后由《民法典》第807条明确规定: “发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
从法律性质上看，建设工程价款优先受偿权属于法定担保物权，其设立无需经过登记程序，自符合法定条件时自动产生。该权利的核心特征在于其法定性和优先性，旨在解决工程建设领域长期存在的工程款拖欠问题，保障承包人（尤其是施工单位）的基本经济利益，维护建筑市场秩序和劳动者权益。关于优先受偿权与其他特殊权利的处理，通常存在以下几种情况：
一、承包人优先受偿权优先于抵押权。
比较承包人优先受偿权与抵押权行使顺位时,法律规定承包人优先受偿权优先于抵押权。《建设工程司法解释(一)》第36条规定:“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”司法实践中,承包人优先权优先于抵押权。辽宁高院(2017)辽执异18号认为,发包人虽将涉案房产抵押给银行,但在签订《最高额抵押合同》前已将涉案房产折价用以抵偿所欠承包人工程款。因此,发包人以涉案工程上存在抵押权来对抗承包人优先受偿权的抗辩主张不能成立。
虽然法律规定与司法实践认定承包人优先受偿权优先于抵押权，在实践中，发包人为了获得银行贷款，常常基于银行贷款条件要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺函，如何认定承诺函的效力、生效条件。此时承诺函中的放弃行为要产生效力，具有一定条件和限制：（1）自愿性：放弃优先受偿权必须是承包人的真实意思表示，不得存在欺诈、胁迫等情况。（2）不得损害建筑工人利益：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第42条规定：发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。（3）特定性：放弃优先受偿权应当针对特定的债权人（如特定的银行），而非权利的抛弃。（4）相对性：承包人对特定债权人放弃优先受偿权，并不意味着对其他债权人也放弃了优先受偿权。只有满足以上条件，放弃行为才是有效的。
二、承包人优先受偿权与消费者购房优先权行使顺位
实践中,商品房消费者向房地产开发企业购买商品房,往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行,人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时,商品房消费者往往会提出执行异议,以排除强制执行。对此,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29 条规定,符合下列情形的,应当支持商品房消费者的诉讼请求:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时,可参照适用此条款。问题是,对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解,审判实践中掌握的标准不一。
“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,可以理解为符合该规定的精神。对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解,审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十,且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的可以理解为符合该规定的精神。
三、优先受偿权与破产相关优先受偿权行使顺位
享有优先受偿权的建设工程价款与破产费用及共益债务的清偿顺位：法律未直接规定享有优先受偿权的建设工程价款与破产费用和共益债务的清偿顺位。但能够根据现有法律进行逻辑类推,《建设工程司法解释(一)》第36条规定了承包人优先受偿权优先于抵押权,《企业破产法》第 109 条和《破产法规定(二)》第3条规定了有担保的债权针对特定财产在担保范围内先于破产费用和共益债务清偿,故可认为建设工程价款在优先权范围内优先于破产费用。
承包人优先受偿权与职工债权的顺位：法律未直接规定承包人优先受偿权与职工工资及相关职工债权的顺位。若按《企业破产法》、《破产法规定(二)》及《建设工程司法解释(一)》的规定,承包优先受偿权先于抵押权,抵押权先于职工债权。据此逻辑关系,可认为承包人优先受偿权优先于职工债权的顺位。如无锡市锡山区法院(2014)锡法商破字第 0001号之八认为,分配方案中建设工程价款优先受偿债权先于职工权益债权清偿。
承包人优先受偿权与税款债权的顺位：《税收征收管理法》第45 条规定与《企业破产法》《税收征收管理法》第45条规定与《企业破产法》第109 条、第113条规定似存在矛盾。温州中院(2017)浙03民终4844号认为,《税收征收管理法》第45条应属于一般规定,《企业破产法》第109 条、第113条应属于特别规定。故在两者规定不一致的情况下，破产程序中的清偿顺序问题应适用《企业破产法》第109 条、第113条来确定。若按《企业破产法》、《破产法规定(二)》及《建设工程司法解释(一)》的规定,承包优先受偿权先于抵押权,抵押权先于税款债权。据此逻辑关系,可认为承包人优先受偿权优先于税款债权的顺位。如太仓市法院第(2017)苏0585破3号之四认为建设工程优先债权先于税款债权清偿。
律师观点
总体来看，法院在处理优先受偿权与抵押权冲突时，倾向于保护承包人利益。这体现了对建筑工人权益的间接保护。对于承包人放弃优先受偿权的承诺，法院往往会严格审查其效力，特别是是否损害建筑工人利益。对承包人而言，在面对发包人或银行要求放弃优先受偿权时，应当全面评估可能带来的风险，谨慎决定是否签署放弃优先受偿权的承诺书；决定签署放弃优先受偿权承诺书的，应当仔细审查相关文件的内容，确保项目贷款用于支付工程款的用途及相应保障措施，注意不会过度损害自身利益。
针对承包人优先受偿权与消费者购房优先权行使顺位问题，作为购房人，若要优先于建设工程价款优先受偿权，建议尽量达到《执行异议和复议规定》规定的排除执行的条件，其中以房产性质为住房、签订书面合同、支付全部价款是法院审查的重心；作为主张建设工程价款优先受偿的一方，则可综合《执行异议和复议规定》和《批复》的全部规定去抗辩对方的主张。
在企业破产程序中，建设工程价款优先受偿权需纳入《企业破产法》设定的统一清偿框架。在此框架下，建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，其具体顺位需结合破产法原则和相关司法解释确定。
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